Critères GLI : la checklist pour qu'un dossier locataire passe l'assureur
Un dossier accepté hors critères GLI paraît bon le jour de la signature. Le problème apparaît un an plus tard, quand l'assureur le contrôle après un impayé. Voici les six points qu'il vérifie, et comment les cocher avant de signer le bail.
Une garantie loyers impayés ne couvre que les dossiers qui respectaient ses conditions le jour de la signature. L'assureur ne les vérifie pas forcément à l'entrée : il les vérifie après le sinistre, quand le loyer n'est plus payé. C'est le pire moment pour découvrir qu'un critère n'était pas rempli.
Pourquoi un dossier « bon » peut ne pas être couvert
Le scénario est toujours le même. Un dossier paraît solide, le bail est signé, le loyer est payé pendant un an. Puis les impayés arrivent, le gestionnaire déclare le sinistre, et l'assureur demande le dossier de candidature d'origine. Il y trouve un taux d'effort à 36 %, un candidat qui était encore en période d'essai, ou un avis d'imposition manquant. Il refuse d'indemniser.
Le propriétaire, lui, a payé sa prime. Il se tourne naturellement vers celui qui a instruit le dossier. D'où l'intérêt de contrôler les critères exactement comme l'assureur le fera, et de garder la trace de ce contrôle. Les motifs de refus et ce que risque l'agence sont détaillés dans refus d'indemnisation GLI.
La checklist en six points
| Critère | Ce qu’on retrouve le plus souvent | Ce que l’assureur vérifie |
|---|---|---|
| 1. Ratio revenus / loyer | Revenus nets ≥ 2,7 à 3,5 × le loyer charges comprises | Le calcul, avec les revenus que le contrat autorise à retenir |
| 2. Taux d’effort | ≤ 33 % (parfois 35 % selon le reste à vivre) | Le même calcul, vu dans l’autre sens |
| 3. Situation professionnelle | CDI hors période d’essai, fonctionnaire titulaire, retraité ; CDD et indépendants sous conditions | Le contrat de travail ou l’attestation d’employeur à la date de signature |
| 4. Dossier complet | Pièces du décret du 5 novembre 2015, récentes et lisibles | Que chaque pièce exigée était bien au dossier |
| 5. Cohérence des pièces | Bulletins, avis d’imposition et contrat qui racontent la même histoire | Les écarts de revenus, de nom, d’employeur |
| 6. Pas de caution cumulée | Pas de garant exigé, sauf étudiant ou apprenti | L’absence d’acte de cautionnement au bail |
1 et 2. Le ratio revenus/loyer et le taux d'effort
Ce sont deux façons d'écrire la même règle. Des revenus trois fois supérieurs au loyer correspondent à un taux d'effort de 33 %. Le calcul détaillé, avec des exemples, est dans le guide taux d'effort locataire, et son complément pour les dossiers proches du seuil dans le reste à vivre.
Ce qui fait échouer un dossier, ce n'est presque jamais la division, c'est le choix des revenus. Les points à lire dans votre contrat :
- Quel net ? La plupart des contrats retiennent le net avant impôt sur le revenu. Quelques-uns précisent autrement : alignez-vous sur leur définition.
- Les primes et heures supplémentaires : retenues en moyenne sur plusieurs mois, ou exclues. Ne prenez jamais le meilleur bulletin.
- Les aides au logement : certains contrats les ajoutent aux revenus ou les déduisent du loyer, d'autres les ignorent.
- Le loyer de référence : presque toujours charges comprises.
3. La situation professionnelle
C'est le critère le plus souvent oublié, parce qu'il ne se voit pas dans un calcul. Un candidat avec de bons revenus peut être exclu par son statut.
Les profils généralement acceptés
- Salarié en CDI, période d'essai terminée
- Fonctionnaire titulaire
- Retraité, sur la base de ses pensions
Les profils « selon contrat »
- CDI en période d'essai : souvent exclu, ou accepté avec des conditions supplémentaires. Vérifiez la date de fin d'essai sur le contrat de travail, et non la date d'embauche.
- CDD et intérim : les contrats fixent en général une ancienneté ou une durée restante minimale, et un historique de revenus.
- Indépendants, auto-entrepreneurs, professions libérales : les revenus se lisent sur les avis d'imposition et les bilans des derniers exercices, pas sur une attestation isolée.
- Étudiants et apprentis : c'est le seul cas où la loi permet de cumuler la GLI avec un garant.
Le détail, situation par situation : période d'essai, CDD et intérim et revenus d'un indépendant ou auto-entrepreneur.
4. Un dossier complet, avec les bonnes pièces
L'assureur vérifie que les pièces exigées par son contrat étaient au dossier. Mais vous ne pouvez demander au candidat que celles autorisées par le décret du 5 novembre 2015 : une pièce interdite expose l'agence à une amende allant jusqu'à 15 000 €. La liste complète, et ce que les assureurs exigent en pratique, est dans le guide pièces autorisées dans un dossier de location.
- Récentes : les trois derniers bulletins, le dernier ou l'avant-dernier avis d'imposition.
- Lisibles et complètes : une page manquante ou une photo floue suffit à faire considérer la pièce comme absente.
- Au nom de chaque titulaire du bail : en couple ou en colocation, chaque personne dont les revenus sont comptés doit avoir ses propres justificatifs.
5. Des pièces cohérentes entre elles
Un dossier complet peut contenir une pièce retouchée. Les contrôles qui font tomber la plupart des faux :
- Le net imposable cumulé des bulletins doit être cohérent avec le revenu de l'avis d'imposition.
- Le nom, l'adresse et l'employeur doivent être les mêmes d'une pièce à l'autre.
- L'avis d'imposition se vérifie gratuitement en ligne : voir comment vérifier un avis d'imposition.
- Les bulletins ont leurs propres signes de falsification : voir détecter un faux bulletin de salaire.
Une pièce falsifiée découverte après un sinistre entraîne presque toujours un refus de prise en charge, même si les revenus réels du locataire auraient suffi.
6. Pas de garant en plus de la GLI
Un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger de cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Demander un garant « par sécurité » sur un bien assuré est donc à proscrire, et ne rattrape pas un dossier hors critères.
Garder la trace du contrôle
Le jour où l'assureur demande le dossier, il faut pouvoir montrer non seulement les pièces, mais le raisonnement : quels revenus ont été retenus, quel ratio en est sorti, à quelle date. Une checklist datée et signée, ou un rapport archivé au dossier, suffit. C'est aussi ce qui permet d'expliquer objectivement un refus à un candidat écarté (voir comment justifier un refus).
Pour les candidats non retenus, en revanche, ne gardez rien trop longtemps : la CNIL recommande de supprimer leurs données dans les trois mois suivant l'attribution du logement.
En résumé
Avant de signer un bail couvert par une GLI, cochez six cases : ratio revenus/loyer, taux d'effort, situation professionnelle, dossier complet, pièces cohérentes, pas de garant. Calculez avec la définition des revenus de votre contrat, pas avec une règle générale, et archivez le calcul. C'est ce qui fait la différence entre un sinistre indemnisé et un litige avec le propriétaire.
ClarifPay est un outil d'information. Les rapports sont indicatifs et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel du droit ni les conditions de votre contrat d'assurance.
Quels sont les critères d'éligibilité d'un locataire à la GLI ?
Ils sont fixés par chaque contrat, mais on retrouve presque toujours : des revenus nets d'environ 2,7 à 3,5 fois le loyer charges comprises (soit un taux d'effort autour de 33 %), une situation professionnelle stable (CDI hors période d'essai, fonctionnaire titulaire, retraité…), un dossier complet avec des pièces récentes et cohérentes entre elles, et l'absence de caution solidaire.
Un locataire en période d'essai est-il éligible à la GLI ?
Cela dépend du contrat. Beaucoup d'assureurs excluent le CDI en période d'essai ou ne l'acceptent qu'à des conditions particulières (lettre d'engagement de l'employeur, revenus plus élevés). Lisez la clause « situation professionnelle » de votre contrat ; à défaut, la garantie Visale peut être une alternative.
Que se passe-t-il si le dossier ne respectait pas les critères GLI ?
En cas d'impayé, l'assureur contrôle le dossier d'origine. S'il constate qu'il ne respectait pas les conditions du contrat (revenus insuffisants, pièce manquante, situation professionnelle exclue), il peut refuser d'indemniser, même si la prime a été payée.
Peut-on demander un garant en plus de la GLI ?
Non, en principe : un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger de cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Les critères GLI sont-ils les mêmes chez tous les assureurs ?
Non. Le ratio revenus/loyer, les situations professionnelles acceptées, la prise en compte des aides au logement ou des revenus d'indépendant varient d'un contrat à l'autre. La seule référence qui compte est le contrat souscrit pour le bien.
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