Taux d'effort locataire : le calcul et la règle des 33 %
Le taux d'effort, c'est la part des revenus que le loyer va absorber. Le calcul tient en une ligne, mais le choix des revenus à retenir change tout. Voici la méthode, des exemples chiffrés et les pièges à éviter.
Le taux d'effort mesure la part des revenus d'un candidat que le loyer va absorber chaque mois. C'est le premier chiffre qu'un gestionnaire regarde, et le critère central des assurances loyers impayés. Le calcul est simple ; ce qui demande de la rigueur, c'est le choix des revenus.
La formule
La logique inverse est souvent utilisée en agence : on exige des revenus au moins trois fois supérieurs au loyer. C'est la même règle exprimée autrement : un ratio revenus/loyer de 3 correspond à un taux d'effort de 33 %.
Trois exemples chiffrés
Candidat seul, CDI
Loyer de 850 € charges comprises, revenus nets de 2 700 € par mois. Taux d'effort : 850 ÷ 2 700 = 31,5 %. Ratio revenus/loyer : 3,18. Le dossier passe la règle des 33 %.
Couple
Loyer de 1 200 €, revenus nets de 2 100 € et 1 500 €, soit 3 600 € au total. Taux d'effort : 1 200 ÷ 3 600 = 33,3 %. Pile à la limite : la stabilité des deux emplois fera la différence.
Loyer maximum pour un revenu donné
Pour un candidat à 2 400 € nets, le loyer maximum selon la règle des 33 % est de 2 400 ÷ 3 = 800 € charges comprises.
Quels revenus retenir ?
C'est là que les erreurs se glissent. Quelques règles de bon sens, à confronter aux conditions de votre assureur si vous êtes en GLI :
- Le net, pas le brut. On retient en général le net à payer avant impôt sur le revenu, car le prélèvement à la source dépend de la situation fiscale du foyer. Les différents nets du bulletin sont expliqués dans net à payer, net imposable, net social.
- La moyenne, pas le meilleur mois. Avec des primes ou des heures supplémentaires, faites la moyenne des trois bulletins ; un 13e mois se répartit sur douze mois.
- Les revenus durables uniquement. Une prime exceptionnelle ou une indemnité de fin de contrat ne paiera pas le loyer dans six mois.
- Les indépendants sur bilans. Retenez le revenu des deux derniers exercices, et l'avis d'imposition plutôt qu'une attestation comptable isolée.
- Les aides au logement : certains assureurs les intègrent aux ressources ou les déduisent du loyer, d'autres non. Vérifiez votre contrat.
Ce que change une assurance loyers impayés
La règle des 33 % n'est pas une obligation légale : un bailleur sans assurance peut accepter un taux d'effort de 40 % s'il le juge acceptable. Mais dès qu'un bien est couvert par une GLI, ce sont les critères du contrat qui s'appliquent. Ils prennent souvent la forme d'un ratio revenus/loyer minimum, fréquemment situé entre 2,7 et 3,5 selon les assureurs, assorti de conditions sur le type de contrat de travail.
Un dossier accepté hors critères n'est en général pas couvert en cas d'impayé. D'où l'intérêt de calculer le ratio exactement comme l'assureur le définit, et de garder la trace de ce calcul dans le dossier.
Et le garant ?
Sans GLI, un garant peut compenser un taux d'effort trop élevé : on lui applique alors souvent le même raisonnement (revenus au moins trois fois supérieurs au loyer, en plus de ses propres charges). Avec une GLI, en revanche, la loi interdit en principe d'exiger un garant, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Les pièces que vous pouvez demander au garant sont les mêmes catégories que pour le candidat : voir les pièces autorisées dans un dossier de location.
En résumé
Taux d'effort = loyer charges comprises ÷ revenus nets mensuels. Retenez des revenus nets, moyens et durables, appliquez les seuils de votre assurance si vous en avez une, et ne cumulez pas GLI et garant. Un calcul fait proprement sur chaque dossier, c'est une décision plus rapide et un dossier défendable en cas de sinistre.
ClarifPay est un outil d'information. Les rapports sont indicatifs et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel du droit ni les conditions de votre contrat d'assurance.
Comment calculer le taux d'effort d'un locataire ?
Divisez le loyer charges comprises par les revenus nets mensuels du foyer, puis multipliez par 100. Exemple : 850 € de loyer pour 2 700 € de revenus nets donne un taux d'effort de 31,5 %.
La règle des 33 % est-elle obligatoire ?
Non, aucune loi ne l'impose. C'est un usage de la profession, équivalent à exiger des revenus au moins trois fois supérieurs au loyer. Les assurances loyers impayés fixent en revanche leurs propres seuils, qui deviennent alors obligatoires pour être couvert.
Faut-il prendre le salaire brut ou net ?
Le net. On retient en général le net à payer avant impôt sur le revenu, car le prélèvement à la source varie selon la situation fiscale du foyer. Vérifiez toutefois la définition retenue par votre contrat d'assurance loyers impayés.
Peut-on cumuler une GLI et un garant ?
Non, en principe : la loi interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés d'exiger un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
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