Locataire indépendant ou auto-entrepreneur : comment calculer ses revenus
Pas de bulletin de salaire, des revenus qui varient, un chiffre d'affaires qui n'est pas un revenu : le dossier d'un indépendant demande une autre lecture. Voici les pièces autorisées, le bon revenu à retenir et les pièges à éviter.
Un salarié arrive avec trois bulletins : le revenu se lit en une ligne. Un auto-entrepreneur arrive avec un chiffre d'affaires de 48 000 € et une attestation URSSAF. Combien gagne-t-il vraiment par mois ? La réponse change tout le calcul du taux d'effort, et c'est là que se glissent les erreurs.
Les pièces que vous pouvez demander
Le décret du 5 novembre 2015 prévoit des pièces propres aux non-salariés. Vous ne pouvez rien exiger en dehors de cette liste ; le candidat choisit parmi les pièces qui correspondent à sa situation.
| Ce qu’on justifie | Pièces autorisées pour un indépendant |
|---|---|
| L’activité | Certificat d’identification INSEE (SIRET) ; extrait Kbis de moins de 3 mois (commerçant) ; extrait D1 de moins de 3 mois (artisan) ; carte professionnelle (profession libérale) ; toute pièce récente attestant l’activité pour les autres |
| Les revenus | Dernier ou avant-dernier avis d’imposition ; deux derniers bilans ou, à défaut, attestation de ressources pour l’exercice en cours délivrée par un comptable |
| Revenus complémentaires | Justificatifs de revenus fonciers, de pensions ou d’allocations des trois derniers mois |
Quel revenu retenir ?
Le chiffre d'affaires n'est pas un revenu
C'est l'erreur la plus fréquente. Un micro-entrepreneur qui encaisse 4 000 € par mois paie ses cotisations sociales, ses frais professionnels, parfois ses achats de marchandises. Son revenu disponible peut être deux fois plus faible. Retenir le chiffre d'affaires revient à surestimer sa solvabilité.
L'avis d'imposition, la référence la plus solide
L'avis d'imposition donne un revenu contrôlé par l'administration et vérifiable en ligne (voir comment vérifier un avis d'imposition). Pour un micro-entrepreneur, le revenu imposable est calculé après un abattement forfaitaire censé représenter ses charges : 71 % pour la vente de marchandises, 50 % pour les prestations de services commerciales ou artisanales, 34 % pour les activités libérales.
| Exemple | Chiffre d’affaires annuel | Abattement | Revenu retenu / mois |
|---|---|---|---|
| Graphiste (libéral) | 42 000 € | 34 % | ≈ 2 310 € |
| Plombier (artisan) | 48 000 € | 50 % | ≈ 2 000 € |
| Vente en ligne | 60 000 € | 71 % | ≈ 1 450 € |
Ces montants sont des ordres de grandeur : le revenu réel peut être supérieur ou inférieur selon les charges effectives. Pour une entreprise au régime réel ou une société, c'est le bénéfice ou la rémunération du dirigeant qui figure aux bilans et sur l'avis qu'il faut retenir.
Une moyenne sur plusieurs exercices
Les revenus d'un indépendant varient d'une année à l'autre. Retenez la moyenne des deux derniers exercices, et soyez prudent si la dernière année est en forte baisse. Une attestation de comptable sur l'exercice en cours peut compléter, mais pas remplacer, les chiffres déjà déclarés.
Ce que dit votre GLI
Les contrats d'assurance loyers impayés traitent les indépendants de façons très différentes : certains les acceptent avec un recul minimal d'activité et des revenus justifiés sur plusieurs exercices, d'autres les limitent à certaines professions ou les excluent. Le contrat peut aussi préciser quel revenu retenir : dans ce cas, c'est sa définition qui s'applique, pas celle de ce guide. Les autres critères sont dans la checklist des critères GLI.
Les signaux qui méritent une vérification
- Une activité créée depuis quelques mois, sans avis d'imposition qui la reflète encore.
- Un écart important entre le revenu annoncé et celui de l'avis d'imposition.
- Une attestation comptable isolée, sans bilan ni avis pour la recouper.
- Un SIRET introuvable ou une activité radiée sur l'Annuaire des entreprises.
En résumé
Pour un indépendant, partez de l'avis d'imposition et des bilans, jamais du chiffre d'affaires. Faites la moyenne de deux exercices, vérifiez l'activité avec le SIRET, appliquez la définition des revenus de votre contrat GLI, puis calculez le taux d'effort comme pour n'importe quel candidat (voir le calcul du taux d'effort).
ClarifPay est un outil d'information. Les rapports sont indicatifs et ne remplacent pas l'avis d'un professionnel du droit ni les conditions de votre contrat d'assurance.
Quelles pièces demander à un locataire auto-entrepreneur ?
Pour l'activité : le certificat d'identification INSEE (SIRET), un extrait Kbis ou D1 de moins de trois mois selon l'activité, ou la carte professionnelle pour une profession libérale. Pour les revenus : le dernier ou l'avant-dernier avis d'imposition, et les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources d'un comptable pour l'exercice en cours (décret du 5 novembre 2015).
Faut-il retenir le chiffre d'affaires d'un auto-entrepreneur ?
Non, le chiffre d'affaires n'est pas un revenu : il faut en déduire les charges. On retient en général le revenu qui figure sur l'avis d'imposition (après abattement forfaitaire pour un micro-entrepreneur), en moyenne sur les derniers exercices. Votre contrat GLI peut préciser une autre méthode.
Peut-on demander les relevés bancaires d'un indépendant ?
Non. Les relevés de compte bancaire figurent parmi les pièces interdites par le décret du 5 novembre 2015, quel que soit le statut du candidat. L'amende peut atteindre 15 000 € pour une agence.
Un auto-entrepreneur est-il éligible à la GLI ?
Certains contrats acceptent les indépendants avec un recul minimal d'activité et des revenus justifiés sur plusieurs exercices ; d'autres les excluent ou les limitent. Seule la clause « situation professionnelle » de votre contrat fait foi.
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